10 novembre 2008

Les droits du locateur advenant la faillite du locataire

Talbot Pierre Éloi

Dans le cadre d’un bail commercial, le locateur a peu de recours à exercer advenant la faillite de son locataire. Par conséquent, la vigilance est de mise pour les propriétaires, lesquels auront, un jour ou l’autre, à composer avec la faillite d’un locataire. Pour minimiser les dégâts, il faut savoir comment repérer les signes avant-coureurs d’insolvabilité. Voici quelques considérations importantes pour les locateurs.

Une situation défavorable

La Loi sur la faillite et l’insolvabilité place les locateurs dans une situation désavantageuse lorsque survient la faillite d’un locataire. En premier lieu, la législation donne priorité aux créanciers garantis. Ensuite, viennent les créanciers non-garantis disposant d’une priorité au sens de la Loi dont le locateur fait partie pour une portion de sa réclamation. Il est devancé dans cet ordre de priorité par plusieurs autres créanciers non-garantis disposant d’une priorité : les salariés, le syndic pour ses honoraires et même les municipalités pour leurs taxes ont préséance sur le locateur.

Le locateur est non seulement loin dans l’ordre des créanciers non-garantis disposant d’une priorité, il est également limité au niveau des sommes qu’il peut inclure dans cette priorité. Essentiellement, le locateur est limité aux arrérages de loyer jusqu’à 3 mois précédent la faillite et jusqu’à un maximum de 3 mois suivant la faillite, pour le loyer exigible à l’avance. En plus, les sommes dues ne pourront être payées qu’avec les sommes obtenues de la vente des biens qui se trouvent sur les lieux loués au moment de la faillite.

Au surcroit, un arrêt de la cour d’appel a statué que les sûretés conventionnelles sur les biens du locataire qui auraient pu être incluses au bail sont caduques advenant une faillite. La position du locateur apparaît donc plutôt difficile dans un tel contexte.

Les pistes de solution 

Les solutions existent, même si elles sont très limitées. Évidemment, demander quelques mois de loyer à l’avance permet de réclamer du syndic le loyer pour les 3 mois suivant une faillite. Dans des circonstances exceptionnelles, des lettres de garanties bancaires ou un dépôt pour les derniers mois de loyer du bail peuvent venir au secours du locateur. Ces solutions sont toutefois peu réalistes puisqu’elles impliquent le gel d’un capital important par le locataire.

Une caution personnelle peut aussi être exigée, mais les locataires seront réticents à mettre leur sécurité financière personnelle à risque. Aussi, l’efficacité de la caution a comme limite la solvabilité de la personne qui agit comme caution ainsi que les moyens de défense propres à la caution.

Les locateurs doivent donc être proactifs face à un locataire qui ne respecte pas les dates de paiement. Ils doivent agir rapidement en signifiant des mises en demeure dès que les premiers signes de fragilité financière se font sentir. Prendre des photos du local peut s’avérer utile afin de pouvoir démontrer la valeur des biens qui s’y trouvent. Reste que la seule véritable façon de se protéger est de bien choisir son locataire et de suivre sa situation économique avec vigilance.

Lorsqu’un locateur paie pour des travaux demandés par le locataire et se fait ensuite rembourser à même le loyer, il est encore plus exposé au risque. Il pourra difficilement récupérer les sommes encourues pour les améliorations locatives. La véritable solution demeure d’être présent sur les lieux pour connaître la condition financière du locataire et détecter les signes avant-coureurs d’insolvabilité. Il faut essayer d’obtenir le plus d’information possible sur ce qui se passe dans les locaux. Il est important de contacter votre avocat lorsque se présentent les signes précurseurs d’une faillite et, plus tard, pour vérifier les procédures et le travail du syndic.

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Saviez-vous que...

Pour être valide, une clause d’exclusivité stipulée au bénéfice du locataire d’un centre commercial doit être rédigée de façon claire et non équivoque, mais ne peut produire d’effet qu’à l’encontre du locateur mais n’est pas nécessairement opposable aux autres locataires.

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