11 janvier 2011

L’incontournable certificat de localisation : un précieux atout pour l’acquéreur d’un immeuble

Emard Yves

Dans le cadre d’un projet d’acquisition d’immeuble commercial ou résidentiel, il est étonnant de constater jusqu’à quel point la nécessité du certificat de localisation est méconnue par le principal intéressé, en l’occurrence l’acquéreur lui-même. De nombreux acquéreurs, que ce soit pour un terrain vacant ou construit, ne sont pas toujours conscients que le certificat de localisation est un instrument essentiel à la bonne démarche de leur transaction immobilière. L’avocat ou le notaire qui accompagnera l’acquéreur dans son projet d’acquisition devrait exiger pour son client un certificat de localisation démontrant l’immeuble dans son état actuel et analyser les informations y contenues en corrélation avec le projet que son client souhaite réaliser. Mais quelles sont ces informations essentielles contenues au certificat de localisation et en quoi permettront-elles de mieux protéger l’acquéreur ?

En vertu de l’avant-contrat (ex: offre ou promesse d’achat) qui sera signé entre le propriétaire de l’immeuble et l’acquéreur, le propriétaire aura l’obligation de fournir tous les documents relatifs à l’immeuble, notamment le certificat de localisation démontrant la situation actuelle de l’immeuble, le tout afin de permettre à l’acquéreur de mener à bien sa vérification diligente. Le certificat de localisation est le fruit du travail d’un arpenteur-géomètre, une profession régie par la Loi sur les arpenteurs-géomètres qui exige quatre ans d’université plus un an de stage. Habituellement, c’est le propriétaire de l’immeuble qui mandate l’arpenteur-géomètre pour produire le certificat de localisation, lequel sera obligatoirement constitué d’un plan de localisation et d’un rapport détaillé. Lorsque l’acquéreur obtiendra le certificat de localisation, il devra analyser minutieusement son contenu avec l’aide de son avocat ou son notaire.

Mais pourquoi un certificat de localisation ?

Parmi toutes les informations importantes que révèlera le certificat de localisation à l’acquéreur, il y a notamment la conformité de l’immeuble à la réglementation municipale eu égard à l’emplacement des bâtisses par rapport aux limites du terrain, les servitudes qui affectent l’immeuble et leurs emplacements, la contenance de l’immeuble (dimensions et superficie) et les empiètements que l’immeuble pourrait causer ou souffrir. Compte tenu des sommes importantes investies pour l’acquisition d’un immeuble, il y a peu de place pour l’improvisation et les mauvaises surprises. L’acquéreur se doit de connaître ces informations avant de clore son acquisition pour s’assurer que le projet qu’il envisage quant à cet immeuble est réalisable et afin de se prémunir d’une situation non-conforme qui pourrait engendrer des coûts supplémentaires importants. Ainsi, dans l‘éventualité où le certificat révèle un problème (ex: empiètements sur un terrain voisin ou dans l’assiette d’une servitude, vues illégales, non-conformité à la règlementation municipale, etc.), l’acquéreur aura l’opportunité de négocier une solution avec le propriétaire de l’immeuble avant la signature du contrat d’acquisition ou encore de se retirer de la transaction si aucune solution acceptable ne peut être négociée.

L’arpenteur qui aura préparé le certificat de localisation engagera sa responsabilité professionnelle envers l’acquéreur, notamment quant à l’exactitude des informations qu’il aura compilées lors de sa visite de l’immeuble et qui seront reproduites sur son plan et dans son rapport. Il va de soit que l’arpenteur ne peut compiler des informations qu’il n’a pu constater lors de sa visite de l’immeuble. C’est ainsi que, lorsque le propriétaire prétend que son certificat de localisation est à jour, l’acquéreur doit bien s’en assurer en vérifiant qu’il n’y a pas eu de modifications à l’immeuble depuis la date du relevé de l’immeuble inscrite au certificat de localisation. Pour compléter cet exercice, l’acquéreur analysera attentivement, avec l’aide de son avocat ou de son notaire, le plan du certificat de localisation.

Quelles informations doit contenir le certificat de localisation ?

Le certificat de localisation comprend un rapport et un plan dans lesquels l’arpenteur compile les informations qu’il doit relever lors de sa visite de l’immeuble et sur lesquelles il exprimera son opinion. L’article 9 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation prévoit plus d’une vingtaine d’éléments devant obligatoirement être mentionnés au certificat de localisation. En voici quelques exemples :

Dans le rapport :

- La description actualisée de l’immeuble ;
- Les tenants et aboutissants, les mesures et les contenances ;
- La localisation exacte des bâtisses et leurs dépendances par rapport aux limites du terrain ;
- La concordance ou la discordance entre les marques d’occupation sur le bienfonds et les titres de propriété, le cadastre et les mesures ;
- Les servitudes qui affectent l’immeuble et qui sont inscrites à l’index des immeubles ;
- Les empiètements souffert ou exercés par l’immeuble ; et
- La conformité de l’immeuble à la règlementation municipale en vigueur quant à l’emplacement des bâtisses en rapport avec les limites du terrain (ex : marge de recul et marge latérale).

Sur le plan (lequel permet de visualiser certaines des informations contenues au rapport) :

- Les mesures de l’immeuble, les tenants et aboutissants (les mesures apparaissant sur le plan doivent être en unités de mesures internationales, mais la concordance en système impérial peut être ajoutée sur demande)
- Les dimensions des structures, bâtiments et dépendances
- Les discordances entre les mesures relevées sur les lieux et les mesures apparaissant au cadastre officiel
- L’indication approximative du nord astronomique et l’échelle du plan
- Le cas échéant, les empiètements exercés par les immeubles voisins ou les empiètements sur les immeubles voisins
- La conformité aux règlements municipaux quant à l’emplacement des bâtisses et leurs dépendances sur le terrain (ex : cabanons, piscines, garages, etc.)

Exemples et situations

Il est, selon nous, impératif que l’acquéreur et son conseiller juridique examinent ensemble le certificat de localisation à jour avant de conclure le contrat d’acquisition. Voici quelques exemples pratiques de situations qui pourraient découler de cet examen :

- À la lumière d’un problème de non conformité de l’immeuble à la règlementation municipale, l’acquéreur pourrait demander au propriétaire de régler ce problème avant la signature du contrat.
- L’acquéreur prévoyait agrandir une fenêtre sur le côté de l’édifice et en ajouter d’autres mais il appert que la fenêtre existante cause déjà une vue illégale non permise.
- Le certificat révèle que l’agrandissement de la bâtisse a été construit en partie dans l’assiette de la servitude d’utilité publique (Hydro-Québec et Bell). Il sera alors nécessaire de négocier une modification de la servitude avant la signature du contrat et les coûts de cette démarche pourront être négociés comme étant à la charge du propriétaire.
- Le certificat démontre l’existence d’une servitude en faveur de Gaz Métropolitain, servitude qui autorise l’installation d’infrastructures souterraines. Or, l’emplacement de cette servitude se trouve au seul endroit où l’acquéreur pouvait construire le bâtiment qu’il voulait ajouter sur le terrain.
- Le certificat de localisation révèle que la bâtisse du voisin cause un empiètement d’environ 3 pieds sur le terrain qu’il veut acquérir et que cette situation diminue la valeur de l’immeuble.
- La superficie du terrain s’avère beaucoup moins grande que ce que le propriétaire avait représenté à l’acquéreur puisque le stationnement desservant les occupants de la bâtisse est en fait construit sur un terrain qui n’appartenant pas au propriétaire.

Est-ce que, pour mener à bien votre projet d’acquisition d’immeuble, l’exigence d’un certificat de localisation constitue vraiment un incontournable ? Nous croyons que vous êtes maintenant en mesure de répondre affirmativement à cette question afin d’exiger rapidement cet indispensable certificat de localisation. Vous pourrez ainsi vous éviter les ennuis qui pourraient découler de l’absence de ce document ou de son obtention tardive.

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Saviez-vous que...

Les administrateurs d’une compagnie peuvent être tenus personnellement responsables de tous les problèmes environnementaux reliés à la contamination d’un immeuble préalablement à son acquisition, peu importe si ces derniers avaient connaissance ou non d’un tel problème.

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