23 mai 2011

Vices cachés… le silence n’est pas toujours d’or!

Lemay Jean-François

Vendre ou acheter une propriété comporte son lot de pièges. Pour la grande majorité des gens, l’acquisition d’une maison représente le plus gros investissement de leur vie. Pas surprenant que les émotions prennent vite le dessus si quelconque problème survenait subséquemment à la transaction. Le processus menant à la vente d’un immeuble résidentiel est caractérisé par de nombreux échanges avec divers intervenants : agents d’immeubles, acheteurs, vendeurs, inspecteurs, banquiers, etc. Lors des visites préachat, que vous soyez acheteur ou vendeur, la règle d’or est de divulguer tout ce que vous savez; tout ce que vous voyez. Mais est-ce toujours le cas?

En effet, si plus tard un litige devait opposer les parties, il sera d’autant plus facile de s’en sortir en ayant fait preuve de transparence. Certes, dire la vérité ne met personne à l’abri d’un vice réellement caché. La garantie légale protège l’acheteur contre tout vice caché suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur. Toutefois, répondre aux questions en toute candeur et divulguer tout ce que l’on sait fait au moins obstacle à un recours en dommages-intérêts sur les conséquences dudit vice.

Nous le verrons plus loin, il peut coûter très cher de manquer de rigueur lorsque certains sujets sont abordés avec réticence ou pire encore, lorsque des défauts ont été ignorés ou tout simplement camouflés. Le recours en vices cachés peut facilement devenir une bête indomptable et représenter un gouffre financier pour ses acteurs; d’où l’importance d’avoir les mains propres lors du processus d’achat/vente d’une résidence. Voilà pourquoi il est important de manifester la plus grande ouverture et de ne pas hésiter à poser des questions et pareillement, d’y répondre en toute simplicité mais surtout, en toute exactitude.

Dans les souliers du vendeur
Il est primordial pour le vendeur de répondre à toutes les questions posées par l’acheteur avec intégrité, sincérité et précision. Ça ne vaut pas la peine de cacher des informations pertinentes dans le but d’obtenir un meilleur prix ou de conclure une vente rapidement au premier acheteur potentiel. Le jeu n’en vaut tout simplement pas la chandelle; toute forme de réticence viendra hanter le vendeur plus tard. Nos tribunaux se montrent sévères lorsque le vendeur détient des informations privilégiées qu’il a omis de divulguer à l’acheteur.

À titre d’exemples, on a jugé que le vendeur avait fait preuve de réticence frauduleuse dans un cas où il n’avait pas révélé aux acheteurs que sa maison avait été incendiée; et pareillement, dans un autre cas où le vendeur avait passé sous silence le fait que les systèmes d’égout et de plomberie n’avaient pas été installés selon les règles de l’art . Finalement, le vendeur effectuant de la rétention d’information pertinente s’expose à une condamnation pour des dommages punitifs. Ce fut le cas pour une venderesse qui, en retenant des informations quant à une contamination fongique dénoncée par un professionnel de la santé un an avant la vente, a été condamnée à verser la somme de 20,000$ pour son seul comportement fautif .

Bref, le vendeur devrait:

- Répondre aux questions franchement et avec précision;
- Divulguer toute information pertinente;
- Faire preuve de transparence;
- Porter une attention toute particulière à la Déclaration du vendeur, document habituellement signé par le vendeur en marge de l’inspection préachat.

La diligence de l’acheteur
Mais qu’en est-il si le vice n’est tout simplement pas caché ? N’est-ce pas la qualité première d’un vice caché d’être justement… caché ? Un défaut évident ou apparent qu’un acheteur choisit d’ignorer peut lui faire échec à son recours plus tard.

Dans la mise en œuvre de la garantie légale, les tribunaux vont premièrement se pencher sur la question de savoir si la résidence objet du litige est affectée d’un vice caché. À cette première étape, la Cour cherchera à savoir quel a été le comportement de l’acheteur. S’est-il comporté en acheteur prudent et diligent ? La Cour suprême nous enseigne que « on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. » Pareillement, si l’acheteur fait défaut de se décharger de son devoir d’inspection, le vice est alors considéré comme apparent. En effet, si un acheteur raisonnable aurait pu découvrir le vice, dans un tel cas, la garantie ne s’applique pas.

À titre d’exemples, on a jugé que des acheteurs ne s’étaient pas relevés de leur défaut d’avoir recherché la cause du vice alors qu’ils auraient pu constater, lors de leurs deux visites préachat, que les lattes du plancher de la résidence qu’ils comptaient acheter se décollaient. Récemment, la Cour supérieure du Québec est allée encore plus loin quant au fardeau imposé à l’acheteur. Elle s’est penchée sur un litige dans lequel la venderesse avait signé un document attestant que les terres vendues avaient été drainées au laser alors que c’était faux. Se croyant berné, l’acheteur a poursuivi pour vices cachés. Malgré la fausse déclaration, le recours de l’acheteur fut rejeté. La Cour a blâmé ce dernier qui n’a posé aucune question quant au drainage des terres.

En résumé, l’acheteur devrait:

- Poser toutes les questions pertinentes;
- Enquêter sur le moindre problème;
- Aller au fond des choses;
- Ne rien laisser au hasard;
- Faire diligence et en cas de doute, consulter un expert;
- Recourir aux services d’un inspecteur.

Bref, le silence est habituellement d’or… mais pas en matière d’achat et de vente immobilière. Pour une fois, mieux vaut parler au risque d’avoir l’air sot, que de se taire et de le démontrer !

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Saviez-vous que...

Lorsqu’un vendeur ne donne pas suite à l’offre d’achat acceptée de son immeuble, on peut intenter un recours en passation de titre et préinscrire dès lors son droit au registre foncier afin d’empêcher toute vente de l’immeuble à un tiers.

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