Mis à jour le 12 août 2025

Attendu depuis le mois de janvier 2020, le Règlement d’application prévu aux articles 35, 38, 39, 66, et 151 de la Loi 28 (mieux connue sous le nom de « Projet de loi 16 ») a été publié, le 30 juillet 2025, à la Gazette Officielle du Québec. Il s’agit du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise.

En guise de rappel, de nombreuses innovations du Projet de loi 16 n’étaient pas entrées en vigueur immédiatement lors de son adoption et de sa sanction, étant plutôt prévu qu’elles ne prendraient effet que sur publication d’un règlement du gouvernement qui en préciserait la forme et le contenu. Il s’agissait notamment :

• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété d’obtenir une étude du fonds de prévoyance (art. 1071 al. 2 du Code civil du Québec);
• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété d’obtenir et tenir un carnet d’entretien (art. 1070.2 du Code civil du Québec);
• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété de fournir au promettant-acheteur d’une fraction une « attestation sur l’état de la copropriété » (art. 1068.1 du Code civil du Québec).

Que prévoit donc ce Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en bref?

Quant au Carnet d’entretien :

Il doit être préparé par un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte, ou un technologue professionnel dûment inscrit au tableau de son ordre professionnel (art. 1(1)), à condition toutefois que :

« ses activités professionnelles concernent principalement la gestion, la construction, la rénovation ou l’inspection immobilière » (art. 1(2));

Elle doit entièrement indépendante du syndicat visé, c’est-à-dire ni administratrice, ni copropriétaire, ni occupante, ni gérante, ni conjointe de l’une de ces personnes. Elle ne doit pas non plus être actionnaire, dirigeante, administrateur ou employé d’une personne morale, d’une société ou d’une fiducie qui est copropriétaire de l’immeuble, qui l’occupe ou en est le gestionnaire (art. 1(3)).

Il ne pourra donc pas y avoir de carnet d’entretien « maison »;

Il doit contenir (art. 2) :

Un inventaire et une description des parties communes de l’immeuble et des matériaux, appareils et équipements qui les composent;

Un inventaire et une description des matériaux, appareils et équipements installés dans les parties privatives de l’immeuble et dont le syndicat est responsable de l’entretien (vous référer à votre Déclaration de copropriété!);

Pour chaque composante inventoriée, des précisions quant :

• À la date d’installation;
• Aux travaux d’entretien requis, leur fréquence, et leur historique de réalisation;
• Aux réparations courantes effectuées en précisant les dates où elles ont été réalisées;
• Aux contrats conclus pour la réalisation de ces travaux d’entretien ou réparations courantes;
• Aux contrats de garantie en vigueur;
• Aux rapports de toutes inspections et expertises réalisées;
• Aux manuels d’entretien du fabricant, le cas échéant.

Il doit également contenir, dans une section distincte, « une estimation de l’état et de la durée de vie utile restante des matériaux, des appareils et des équipements décrits », ainsi que, basée sur cette estimation, une « description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur chacun […] durant minimalement les 25 prochaines années ».

Le Règlement précise en outre qu’une année de réalisation estimée doit être indiquée pour chaque réparation majeure et remplacement à effectuer (art. 3 al. 1). On soulignera ici qu’il était d’usage pour les professionnels d’inclure cette information à l’Étude du fonds de prévoyance; le Législateur prévoit plutôt le transfert de ce volet vers le Carnet d’entretien, limitant ce faisant l’ÉFP au seul volet comptable et financier;

Il faut également que les réparations majeures et les remplacements effectués ainsi que leur date de réalisation et leurs coûts soient notés au carnet d’entretien, tout en y ajoutant les documents pertinents à ces travaux, soit les plans, devis, contrats, etc. (art. 3 al. 2).

Il doit être mis à jour par le conseil d’administration au moins une fois par année, en y ajoutant tout nouveau renseignement ou document obtenu et en y notant les travaux d’entretien et les réparations courantes faites durant l’année (art. 4 al. 1). Si certains travaux qui étaient visés n’ont pas été effectués alors qu’ils étaient prévus au carnet d’entretien, il doit en être fait mention et indiquant les raisons pour lesquelles ils n’ont pas été effectués (art. 4 al. 2).

Il devra être révisé (par un professionnel répondant aux mêmes exigences que pour sa création) de façon minimalement quinquennale (aux 5 ans) (art. 5 al. 1 et 2).

Toutefois, le Législateur permet aux petites copropriétés résidentielles (c’est-à-dire celles comportant deux (2) étages hors sol ou moins ou 8 parties privatives d’habitation ou moins) de ne faire cette révision que de façon décennale (aux 10 ans). Cette exception s’applique aussi lorsque la copropriété ne contient aucune partie commune située dans un bâtiment (art. 5 al. 2), par exemple là où les parties communes ne serait qu’un terrain.

Finalement, le carnet d’entretien doit contenir une déclaration datée de la personne qui l’a établi ou révisé à l’effet que : les parties communes de l’immeuble et les matériaux, appareils et équipements mentionnés précédemment ont été examinés sur place par elle-même ou une personne sous sa supervision; qu’elle a pris connaissance des renseignements et documents qui composent le carnet d’entretien (art. 6).

Un carnet d’entretien obtenu dans les 2 ans précédant l’entrée en vigueur du Règlement (c’est-à-dire obtenu après le 14 août 2023) est reconnu valide pour une période de 5 ans à compter de la date de cette obtention (art. 14), à la condition que son auteur satisfasse aux conditions d’admissibilité prévues au Règlement (voir le premier point de notre énumération).

Quant à l’Étude du fonds de prévoyance :

• Elle ne vise désormais que le volet comptable et financier, le volet d’estimation de la durée de vie restante des composantes et des réparations à venir étant transféré sous l’égide du Carnet d’entretien;

• Elle peut être préparée par les mêmes personnes autorisées pour la préparation du carnet d’entretien (ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte, ou un technologue professionnel) (art. 7(1), mais aussi par un comptable agréé (art. 7(2)). Notons que le Règlement ne paraît pas exiger du comptable agréé que « ses activités professionnelles concernent principalement la gestion, la construction, la rénovation ou l’inspection immobilière », mais seulement qu’il soit indépendant du Syndicat visé;

• Elle doit être obtenue tous les 5 ans, et être fondée sur les indications du carnet d’entretien par rapport aux réparations majeures et remplacement des parties communes à effectuer dans les 25 prochaines années (art. 8 al. 1). Il n’y a pas d’exemption pour les petites copropriétés;

Elle doit minimalement indiquer :

Le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l’étude (art. 8, al. 2(1)) ; Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation indiquée au carnet d’entretien (art. 8, al. 2(2);

Une recommandation sur le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement en indiquant, le cas échéant, la part de ce montant attribué au financement des réparations majeures ou remplacement des parties communes à usage restreint (art. 8, al. 2(3));

Les calculs faits pour établir les montants aux deux points qui précèdent (art. 8, al. 2(4).

L’étude du fonds de prévoyance doit être signée et datée par la personne qui la prépare (art. 9).

Une étude du fonds de prévoyance obtenue dans les 2 ans précédant l’entrée en vigueur du Règlement (c’est-à-dire obtenue après le 14 août 2023) est reconnue valide pour une période de 5 ans à compter de la date de cette obtention (art. 14), à la condition que son auteur satisfasse aux conditions d’admissibilité prévues au Règlement (voir le premier point de notre énumération).

Quant à l’attestation :

Parmi ces innovations, soulignons l’obligation pour tous les syndicats de copropriété de fournir au promettant-acheteur d’une fraction une « Attestation sur l’état de la copropriété » (art. 1068.1 du Code civil du Québec).

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise prévoit qu’elle doit contenir les informations suivantes :

• Le montant total du fonds de prévoyance au jour de son émission, ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours (art. 10(1)) – bref, où nous en sommes au 1er janvier par rapport aux objectifs;
• Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat lors des 3 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période (art. 10(2)) – bref, les charges communes budgétées et les charges communes réelles perçues;
• Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété (art. 10(3)) – bref, la balance du fond d’opérations;
• Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété (art. 10(4));
• Copie du budget prévisionnel de l’année financière en cours (art. 10(5));
• Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil (art. 10(6)) (assurance-biens, assurance-responsabilité);
• Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat (art. 10(7));
• Une description sommaire des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes (art. 10(8) a));
• Une description sommaire des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble (art. 10(8) b));
• Une description sommaire des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années et ceux prévus pour les 10 prochaines années, en indiquant la date et le coût de ces travaux (art. 10(8) c) et d));
• Une description sommaire des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal (art. 10(8) e));
• Une description sommaire des modifications apportées, au cours des 3 dernières années, à la déclaration de copropriété (art. 10(8) f));

Cette attestation doit être datée et signée par la personne autorisée à la donner en indiquant son nom et sa qualité. Elle doit être donnée à tout copropriétaire qui en fait la demande et évidemment, être mise à jour lors de chaque remise. Des frais pourront être exigés pour cette demande.

Quant à l’acompte versé au promoteur ou au constructeur en vue de l’achat d’une fraction :

Nous rappelons que l’article 1791.1 du Code civil prévoit que tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise doit être protégé entièrement par un ou plusieurs des moyens suivants qui y sont expressément prévus, dont un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel dont les conditions et modalités doivent être déterminés par un règlement du gouvernement, soit le Règlement faisant l’objet de la présente publication.

Le Règlement établit également qui sont les professionnels qui sont autorisés à détenir dans leur compte en fidéicommis un acompte visé par l’article 1791 du Code civil du Québec. Ce sont les avocats, les notaires, les administrateurs agréés et les comptables agréés (art. 11).

Le Règlement prévoit que le professionnel chargé de recevoir l’acompte est mandaté par le constructeur ou le promoteur et que l’acheteur doit verser l’acompte directement au professionnel (art. 12).

Il établit également que la date convenue pour la délivrance de la fraction peut être modifiée de l’accord des parties en indiquant la nouvelle date de délivrance au contrat et que les parties doivent signer le contrat modifié (art. 13). La date de délivrance dont il est question est celle mentionnée au 3e alinéa de l’article 1791.1 du Code civil du Québec, lequel prévoit que l’« acompte est remis à celui qui l’a versé si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement. »

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise publié ce 30 juillet 2025 entrera en vigueur à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter sa publication.

Par conséquent, les dispositions applicables à l’Étude du fonds de prévoyance, au Carnet d’entretien, et à l’Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété entreront en vigueur le 14 août 2025 (art. 165(2) et (3) de la Loi 28).

Par conséquent, les syndicats qui n’ont pas encore obtenu leur Étude du fonds de prévoyance ou leur Carnet d’entretien devront le faire au plus tard le 14 août 2028, c’est-à-dire dans le délai de 3 ans prévu à l’article 151 de la Loi 28.

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